Výpočet daně z nemovitých věcí: koeficienty a místní koeficient

Když si dva majitelé porovnají složenky na daň z nemovitých věcí za byty stejné velikosti a zjistí, že se liší několikanásobně, obvykle tuší chybu. Často žádná není. Výše daně je součin a jeho činitele závisejí na tom, kde byt stojí. Byt ve velkém městě má vyšší zákonný koeficient než byt v malém městě a obec může přidat další.

Tento výklad výpočet rozebírá na součásti. Držíme se struktury, protože sazby a koeficienty se čas od času mění a zde uvedené číslo by zastaralo. Základy o tom, kdo platí a kdy, najdete v našem průvodci roční daní z nemovitých věcí. Praktickou stránku pro majitele žijící v zahraničí popisuje text daň z nemovitých věcí pro zahraniční vlastníky.

Podoba vzorce

U většiny budov a bytů je daň řetěz.

Výsledkem je daň z dané nemovitosti. Pokud vlastníte více nemovitostí, každá se počítá zvlášť a částky se sečtou. U bytu v bytovém domě se pozemek pod budovou promítá do koeficientu jednotky a nezdaňuje se jako samostatný pozemek (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Tři koeficienty, tři autoři

Koeficienty se liší tím, kdo je stanoví a jak často se mění.

První koeficient je důvod, proč velké město stojí za stejnou plochu víc než vesnice. Zákon řadí obce podle počtu obyvatel a každému pásmu přidělí koeficient, od 1,0 pro nejmenší po 4,5 pro Prahu, a obec může od roku 2025 svou hodnotu zvýšit o jednu kategorii (například z 4,5 na 5,0), ale nemůže ji snížit. Druhý je ten, o který se obce přetahují. Od roku 2025 může obec stanovit místní koeficient kdekoli v zákonném rozmezí 0,5 až 5,0, tedy i pod 1, aby daň snížila; vyhláška musí být účinná do 1. října, aby platila od následujícího 1. ledna (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Město, které chce víc příjmů, jej může zvýšit. Město, které chce přilákat obyvatele, jej může nechat na neutrální hodnotě nebo snížit. Třetí je technický. Od roku 2025 může inflační koeficient daň aktualizovat tak, aby se nesnižovala její reálná hodnota. Ministerstvo financí jej každý rok vyhlašuje a pro rok 2025 i znovu pro rok 2026 jej stanovilo na 1,0, takže k daním zatím nic nepřidal.

Náš výklad o českých krajích a obcích ukazuje, jak je místní samospráva uspořádána a proč mají obce tuto pravomoc: výnos daně připadá obci, v níž nemovitost stojí.

Hypotetická ukázka

Vezměme hypotetický byt o rozloze 70 m². Jeho základ je 70 × 1,22 = 85,4 m² a při 3,50 Kč za metr čtvereční vychází základní částka asi 299 Kč. V obci s koeficientem velikosti 2 a bez místního koeficientu činí daň asi 598 Kč. Pokud tato obec přijme místní koeficient 3, koeficienty se násobí a daň je asi 1 793 Kč; při 5 by to bylo asi 2 989 Kč. Stejný byt s pražským koeficientem velikosti 4,5, ještě před případným místním koeficientem, vychází asi na 1 345 Kč. Byt i místní koeficienty jsou vymyšlené, aby ukázaly vliv jednotlivých činitelů; skutečné hodnoty najdete v zákoně a ve vyhlášce pro rok, na který se daň platí.

Smyslem cvičení je, že místní koeficient mění daň úměrně. Soused, který s tímž bytem přejde z jedné obce do druhé, může zjistit, že se daň několikanásobí nebo výrazně klesne, aniž se cokoli jiného změní.

Pozemky, garáže a smíšené využití

Stejný řetěz platí pro pozemky a nebytové prostory, s jinými základy a sazbami. U bytu v bytovém domě je pozemek pod budovou zahrnut v koeficientu jednotky a nezdaňuje se jako samostatný pozemek, takže na dani vlastníka nemá samostatný řádek. Garáže a podobné stavby mají vlastní sazbovou kategorii, proto má parkovací stání prodávané jako samostatná jednotka ve výpočtu vlastní řádek; náš text o parkovacích stáních a sklepích prodávaných s pražskými byty ukazuje, jak se taková místa evidují. Prostory využívané k podnikání se obecně zdaňují jinou sazbou než prostory k bydlení, takže vlastník, který byt pronajímá firmě nebo v něm provozuje praxi, by měl finančnímu úřadu využití oznámit. Celé budovy zdaňované jako takové, ne jako jednotky, nesou také příplatek za každé podlaží nad prvním. Každé z toho stanoví zákon a pokyny Finanční správy a každé se může změnit.

Vlastník, který tuší chybu, má jednoduché možnosti. Zkontrolovat plochu a využití v katastru. Zkontrolovat vyhlášku pro rok, na který se daň platí. Porovnat koeficient obce s tím, který je na vyměření. Pokud se čísla neshodují, napište finančnímu úřadu s doklady a požádejte o přezkum výpočtu, ve lhůtě pro námitky.

Odkud čísla pocházejí

Potřebné údaje jsou na třech místech.

Zákon o dani z nemovitých věcí v platném znění uvádí sazby, pásma velikosti obcí a povolené hodnoty místního koeficientu. Je k dispozici v právní databázi a Finanční správa na svém webu zveřejňuje pokyny.

Obecní vyhláška. Obec, která uplatňuje místní koeficient, jej zveřejní jako obecně závaznou vyhlášku na úřední desce a na webu. Hledejte název obce spolu s výrazem „daň z nemovitých věcí“. V Praze vyhlášku vydává město, ne jednotlivé městské části, a může pro různé části města stanovit různé hodnoty. Není-li vyhláška zveřejněna, žádný místní koeficient se neuplatní.

Katastr nemovitostí. Základ se bere z vašeho zápisu: plocha a druh nemovitosti. Pokud je plocha v evidenci chybná, bude chybná i daň. Kde ji najít, ukazuje náš průvodce čtením výpisu z katastru.

Proč na tom záleží při koupi

Daň z nemovitých věcí je malou částí nákladů na vlastnictví, ale opakuje se a liší se podle místa. Pokud srovnáváte byt v Praze s domem v dojezdovém městě, započtěte místní daň do provozních nákladů. Domy v okolí Prahy najdete v sekci novostaveb v okolí Prahy na Novostavby.com a byty ve městě v sekci Praha. Obec každého projektu má vlastní koeficient. Náš průvodce skutečnými náklady koupě bytu řadí daň vedle ostatních nákladů.

Pronajímatelé daň zahrnují do svých nákladů. Náklady na služby a fond oprav jsou samostatné platby společenství vlastníků; daň z nemovitých věcí jde státu a obci.

Co může daň změnit

Daň kromě koeficientů ovlivní i několik dalších věcí. Změna využití, například přeměna obytného prostoru na podnikatelský, mění sazbu. Změna plochy, například přístavba, mění základ. Nový vlastník podává přiznání hned na začátku. Osvobození existují pro určité kategorie nemovitostí a vlastníků a závisejí na podmínkách v zákoně; pokud si myslíte, že se vás týká, zeptejte se finančního úřadu písemně. Přiznání se podává do 31. ledna (když tento den připadne na víkend, posouvá se na nejbližší pracovní den, jako v roce 2026) a jen tehdy, když dojde ke změně. Daň se platí do 31. května, nebo ve dvou polovinách do 31. května a 30. listopadu, pokud přesahuje 5 000 Kč (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Časté otázky

Časté otázky

Proč je daň v Praze vyšší než v malém městě?

Zákon dává větším obcím vyšší koeficient, Praze 4,5, a obec může přidat místní. Základ a sazba jsou pro stejnou nemovitost stejné.

Kdo stanoví místní koeficient?

Obec, obecně závaznou vyhláškou zveřejněnou na úřední desce. Pokud žádnou nepřijala, místní koeficient se neuplatní.

Ovlivňuje cena bytu výši daně?

U většiny bytů ne. Daň vychází hlavně z podlahové plochy a využití, ne z tržní hodnoty.

Kde najdu aktuální sazby?

V zákoně o dani z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.) a na webu Finanční správy. Základní sazby se v roce 2024 zvýšily a inflační koeficient zatím zůstává na 1,0.

Praktický další krok

Najděte vyhlášku své obce a zapište si všechny tři koeficienty na jeden řádek. Vynásobte je upravenou podlahovou plochou a sazbou a výsledek porovnejte s předpisem. Pokud se liší, zeptejte se finančního úřadu proč.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.