Daň z nemovitých věcí pro zahraniční vlastníky: kdo platí a jak podat

Zahraniční kupující dokončí koupi bytu v Praze, převezme klíče a odjede domů. O osm měsíců později přijde dopis, nebo nepřijde, a vlastník zjistí, že má podat daňové přiznání. Roční daň z nemovitých věcí je ve srovnání s cenou bytu malá. Do potíží se majitelé nedostávají kvůli částce, ale kvůli mlčení: na zahraniční adresu nikdo žádnou upomínku nepošle a zmeškaný termín něco stojí.

Tento průvodce vysvětluje, jak roční daň z nemovitých věcí funguje pro majitele, kteří žijí v zahraničí nebo jsou v Česku noví. Držíme se praktické stránky: kdo daň platí, kam se podává přiznání, jak platit z jiné země a co dělat, když termín zmeškáte. Jak se výše daně skládá, vysvětlují naše samostatné texty o roční dani z nemovitých věcí a o koeficientech a místním koeficientu.

Kdo daň platí

Daň dopadá na vlastníka, tedy na osobu zapsanou v katastru k 1. lednu zdaňovacího období. Občanství a pobyt nehrají roli. Cizinec, který vlastní byt v Praze, platí stejnou daň jako český vlastník téhož bytu. Firma jako vlastník se zdaňuje stejně jako fyzická osoba. Pokud má nemovitost více vlastníků, odpovídají společně a praktické uspořádání podání a platby je dobré mezi sebou písemně dohodnout.

Protože rozhoduje katastr, záleží na dni podání. Vklad nabývá účinků ke dni, kdy byl návrh podán. Pokud je návrh podán v prosinci a zapsán v lednu, jste k 1. lednu vlastníkem a poplatníkem za daný rok; pokud je podán až po 1. lednu, je poplatníkem za daný rok prodávající (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK). Katastr popisujeme v textu jak funguje katastr nemovitostí.

Podání: kam přiznání jde

Daň z nemovitých věcí spravuje Finanční správa prostřednictvím finančního úřadu příslušného podle místa, kde nemovitost leží. U bytu v Praze je to Finanční úřad pro hlavní město Prahu (Finanční úřad pro hlavní město Prahu), konkrétně jeho územní pracoviště pro danou městskou část. Obyvatel Česka tam podává zcela samozřejmě. I nerezident, který v Česku vlastní nemovitost, podává u finančního úřadu podle místa nemovitosti a finanční úřad ho zaregistruje jako poplatníka. Cizincům bez českého rodného čísla se k tomu přidělí daňové identifikační číslo. Jak čísla fungují, ukazuje náš výklad o daňových identifikačních číslech.

Přiznání se podává při nabytí nemovitosti a znovu, když se změní něco podstatného, například plocha, využití nebo vlastníci. Vlastník, jehož poměry se nezměnily, nepodává každý rok znovu, ale platí každý rok (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Formuláře zveřejňuje správce daně česky, s jistým výkladem v angličtině na svém webu.

Jak podáte, závisí na tom, kde se nacházíte. Papírové přiznání lze poslat poštou. Elektronické podání vyžaduje prostředek identifikace, který mnoho cizinců nemá, dokud nejsou rezidenty. Další cestou ke komunikaci s úřady je datová schránka (datová schránka) a od roku 2023 ji má každý podnikatel, jak popisuje text jak zřídit datovou schránku. Pokud jste v zahraničí, zeptejte se finančního úřadu nebo poradce, která cesta pro vás funguje, před termínem, ne po něm.

Platba ze zahraničí

Platí se v českých korunách na účet určený finančním úřadem. Tuzemský převod potřebuje číslo účtu a identifikační symboly. Platba ze zahraničí potřebuje účet v mezinárodním formátu a správné platební údaje, jinak ji finanční úřad nemusí k vám přiřadit. Bankovní poplatky a kurzy zvyšují náklady a nesete riziko, že peníze dorazí po termínu. Posílejte je s předstihem. Finanční správa zveřejňuje pokyny na svém webu a finanční úřad vám v konkrétním případě potvrdí podrobnosti.

Praktickým řešením, které si mnoho zahraničních vlastníků volí, je český bankovní účet. Trvalý příkaz z něj zaplatí daň každý květen bez mezinárodního převodu. Jak ho zřídit, popisuje náš průvodce otevřením českého bankovního účtu cizincem a advokát, účetní nebo správce nemovitosti může podat a zaplatit vaším jménem na základě plné moci doložené finančnímu úřadu.

Když termín zmeškáte

Pozdní přiznání může vést k pokutě za opožděné podání a nezaplacená daň je úročena a může vést k pokutě (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Ani jedno nezačíná jako velká částka, ale obojí s časem roste a dlouho ignorovaná povinnost končí exekucí. Pokud jste termín zmeškali, podejte co nejdřív a zeptejte se finančního úřadu na možnosti nápravy. Nečekejte na dopis. Dopis poslaný na adresu, kterou už nepoužíváte, čas nezastaví.

Co daň nepokrývá

Daň z nemovitých věcí je jen jednou z daní spojených s vlastněným bytem. Daň z příjmů z nájmu se platí, pokud byt pronajímáte, a daň z příjmů z prodeje může přijít, pokud prodáváte v rámci časového testu, jak popisují naše výklady o dani z příjmů z pronájmu a o dani z prodeje nemovitosti. Na tyto daně má vliv, zda jste český daňový rezident, tedy máte v Česku stálé bydliště nebo se zde zdržujete obvykle alespoň 183 dnů v kalendářním roce, a mohou se použít smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Viz naše výklady o české daňové rezidenci a o smlouvách o zamezení dvojího zdanění. Roční daň z nemovitých věcí je samostatná a na pobytu nezávisí.

Při koupi se neplatí daň z nabytí, protože byla zrušena pro nabytí od roku 2020. Náklady na koupi uvádí text skutečné náklady koupě bytu.

Pro cizince, který koupi plánuje

Pokud teprve kupujete, počítejte s ročním daňovým výdajem i s podáním. Širší kroky popisuje průvodce Hypoteky.com koupí nemovitosti v Česku cizincem. Pokud plánujete pronájem, v kalkulačce výnosnosti pronájmu na Hypoteky.com můžete mezi provozní náklady zahrnout i roční daň z nemovitých věcí.

Časté otázky

Časté otázky

Platí nerezidenti českou daň z nemovitých věcí?

Ano. Daň dopadá na vlastníka zapsaného k 1. lednu, bez ohledu na pobyt nebo občanství.

Jak podám přiznání ze zahraničí?

Poštou na finanční úřad podle místa nemovitosti nebo přes zástupce či poradce s plnou mocí. Zeptejte se finančního úřadu, které cesty přijímá.

Kdy se platí?

Do 31. května, nebo ve dvou polovinách do 31. května a do 30. listopadu, pokud daň přesahuje 5 000 Kč. Finanční úřad pošle částku a platební údaje, proto mu dejte adresu, na které vás zastihne, a peníze ze zahraničí posílejte s předstihem.

Podávám přiznání každý rok?

Obvykle jen při nabytí a při podstatné změně, ale platíte každý rok. Ověřte si svůj případ u Finanční správy.

Existuje daň z nabytí nemovitosti?

Ne. Daň z nabytí byla zrušena pro nabytí od roku 2020.

Praktický další krok

Napište na jednu stránku finanční úřad, datum svého zápisu, termín podání a termín platby. Kopii dejte tomu, kdo vám byt spravuje.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.