Налог на недвижимость в Чехии для иностранцев: кто платит и как подать

Иностранный покупатель оформляет покупку квартиры в Праге, получает ключи и уезжает домой. Через восемь месяцев приходит письмо или не приходит, и собственник узнает, что нужно подать налоговую декларацию. Ежегодный налог на недвижимость невелик по сравнению с ценой квартиры. Неприятности с ним возникают не из-за суммы, а из-за тишины: никто не пришлет напоминание на иностранный адрес, а пропущенный срок чего-то стоит.

Это руководство объясняет, как работает ежегодный налог на недвижимость для собственников, которые живут за границей или недавно приехали в Чехию. Мы держимся практической стороны: кто обязан платить, куда подают декларацию, как заплатить из другой страны и что делать, если срок пропущен. О том, как складывается сумма, см. отдельные материалы о ежегодном налоге на недвижимость и о коэффициентах и местном множителе.

Кто обязан платить

Налог ложится на собственника, а собственник — это человек, записанный в кадастре на 1 января налогового года. Гражданство и место жительства значения не имеют. Иностранец, владеющий квартирой в Праге, платит тот же налог, что и чешский собственник такой же квартиры. Собственник-компания облагается так же, как физическое лицо. Если у недвижимости несколько собственников, они отвечают совместно, и практический порядок подачи декларации и оплаты стоит согласовать между собой письменно.

Поскольку решает кадастр, важна дата подачи заявления. Регистрация действует со дня подачи заявления. Если ваше заявление подано в декабре, а зарегистрировано в январе, вы собственник на 1 января и плательщик за этот год; если оно подано только после 1 января, плательщиком за этот год остается продавец (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČÚZK). О реестре мы рассказываем в материале о том, как работает кадастр при переходе собственности.

Подача: куда идет декларация

Налогом на недвижимость занимается Налоговая служба Чехии через налоговую инспекцию, компетентную по месту нахождения недвижимости. Для квартиры в Праге это Налоговая инспекция по городу Праге (Finanční úřad pro hlavní město Prahu), через ее территориальное отделение для района. Житель Чехии подает декларацию туда как нечто само собой разумеющееся. Нерезидент, владеющий недвижимостью в Чехии, тоже подает ее в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости, и инспекция зарегистрирует собственника как налогоплательщика. Иностранцам без чешского идентификационного номера (rodné číslo) для этого присваивают налоговый идентификационный номер. Как работают номера, показано в нашем материале о налоговых идентификационных номерах.

Декларацию подают, когда вы приобретаете недвижимость, и снова, когда меняется что-то существенное: площадь, использование или собственники. Собственник, у которого ничего не изменилось, декларацию каждый год не подает, но налог платит каждый год (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии). Формы публикует налоговый орган на чешском, на его сайте есть и некоторые пояснения на английском.

Как подавать, зависит от того, где вы находитесь. Бумажные декларации можно отправить по почте. Для электронной подачи нужно средство идентификации, которого у многих иностранцев нет, пока они не станут резидентами. Дата-бокс (datová schránka) — еще один канал связи с органами власти; с 2023 года он есть у каждого индивидуального предпринимателя, как описано в материале о том, как оформить дата-бокс. Если вы за границей, выясните у налоговой инспекции или консультанта, какой путь подходит вам, до срока, а не после.

Оплата из-за границы

Платят в чешских кронах на счет, назначенный налоговой инспекцией. Для внутреннего перевода нужны номер счета и идентифицирующие символы. Для платежа из-за границы нужен счет в международном формате и правильные ссылки на платеж, иначе налоговая инспекция может не сопоставить его с вами. Банковские комиссии и курс добавляют к расходам, и вы несете риск, что деньги придут после срока. Отправляйте их заранее. Налоговая служба Чехии публикует инструкции на своем сайте, а налоговая инспекция может подтвердить реквизиты для вашего случая.

Практическое решение, которое выбирают многие иностранные собственники, — чешский банковский счет. Постоянное платежное поручение с него оплачивает налог каждый май без международного перевода. Как его открыть, описано в нашем руководстве об открытии чешского банковского счета иностранцем, а юрист, бухгалтер или управляющий недвижимостью могут подать декларацию и заплатить за вас по доверенности, поданной в налоговую инспекцию.

Если срок пропущен

Просроченная декларация может повлечь штраф за позднюю подачу, а неуплаченный налог влечет пени и может привести к штрафу (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии). Ни то ни другое не начинается с большой суммы, но обе растут со временем, а давно игнорируемая обязанность заканчивается взысканием. Если вы пропустили срок, подайте декларацию как можно скорее и спросите в налоговой инспекции, как исправить положение. Не ждите письма. Письмо, отправленное на адрес, которым вы больше не пользуетесь, время не останавливает.

Что налог не покрывает

Налог на недвижимость — лишь один из налогов на квартиру в собственности. Подоходный налог с арендной платы применяется, если вы сдаете квартиру, а подоходный налог с продажи может применяться, если вы продаете ее до истечения временного критерия, как описано в наших материалах о налоге на доход от аренды и о налоге с продажи недвижимости. На эти налоги влияет, являетесь ли вы налоговым резидентом Чехии, то есть имеете постоянное жилье в Чехии или обычно пребываете здесь не менее 183 дней в календарном году, и могут применяться соглашения об избежании двойного налогообложения. См. наши материалы о налоговом резидентстве в Чехии и о соглашениях об избежании двойного налогообложения. Сам ежегодный налог на недвижимость от них отделен и от места жительства не зависит.

Налога на приобретение при покупке нет: для приобретений с 2020 года его отменили. Расходы на покупку описаны в материале о реальной стоимости покупки квартиры.

Тем, кто планирует покупку

Если вы еще только покупаете, учтите в плане ежегодный налог и подачу декларации. Более широкие шаги описывает руководство Hypoteky.com о покупке недвижимости в Чехии иностранцем. Если вы планируете сдавать, калькулятор доходности аренды на Hypoteky.com позволяет включить ежегодный налог на недвижимость в текущие расходы.

Часто задаваемые вопросы

Частые вопросы

Платят ли нерезиденты чешский налог на недвижимость?

Да. Налог ложится на собственника, записанного на 1 января, независимо от места жительства и гражданства.

Как подать декларацию из-за границы?

По почте в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости или через представителя либо консультанта по доверенности. Спросите в налоговой инспекции, какие способы она принимает.

Когда платить?

До 31 мая или двумя частями, до 31 мая и до 30 ноября, если налог превышает 5 000 крон. Налоговая инспекция присылает сумму и реквизиты, поэтому убедитесь, что у нее есть адрес, по которому вы получаете почту, и отправляйте деньги из-за границы заранее.

Нужно ли подавать декларацию каждый год?

Обычно только при приобретении и когда меняется что-то существенное, но платить нужно каждый год. Уточните в Налоговой службе Чехии для вашего случая.

Есть ли налог на покупку недвижимости?

Нет. Налог на приобретение отменили для приобретений с 2020 года.

Практический следующий шаг

Запишите на одной странице налоговую инспекцию, дату вашей регистрации, срок подачи и срок оплаты. Дайте копию тому, кто управляет квартирой за вас.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.