Daň z nemovitých věcí: co se změnilo, co platí, co sledovat

Daň z nemovitých věcí byla v Česku dříve složenka, na kterou se zapomínalo. U bytu šlo o pár stokorun ročně, podle plochy, splatných v květnu. Pak vzrostla a v roce 2025 systém změnil to, co s ní může udělat obec. Kdo se na daň naposledy díval v roce 2023, pracuje s nesprávnými čísly.

Toto je přehled změn s příkladem výpočtu a krátkým průvodcem, jak sledovat návrhy. Není to úplný výklad daně: ten najdete v textech roční daň z nemovitých věcí srozumitelně a výpočet, koeficienty a místní koeficient. U čísel uvádíme datum a instituci, u které je ověřit.

Co se změnilo, popořadě

Zvýšení v roce 2024. Sazby v zákoně o dani z nemovitých věcí se pro rok 2024 zvýšily. Pro byt v bytovém domě činí sazba pro obytné prostory 3,50 Kč za metr čtvereční základu daně (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Stará sazba byla 2,00 Kč. To je nárůst o 75 % a držíme se toho, protože „daň se zdvojnásobila“ je u bytů častý, ale nesprávný popis toho, co se stalo. Sazby pro jiné využití, například garáže a nebytové prostory, jsou vyšší než sazba pro obytné prostory; aktuální hodnoty ověřte v zákoně.

Změny v roce 2025. Přišly dvě novinky. První je inflační koeficient: násobitel, který vyhlašuje Ministerstvo financí a který lze na daň uplatnit. Pro rok 2025 i pro rok 2026 je 1,0, takže zatím nikomu daň nezměnil, ale existuje a v roce vyšší inflace by mohl. Druhou je větší prostor pro místní koeficient obce, který měl dolní hranici 1 a nově může jít pod ni. Rozmezí je 0,5 až 5,0, stanoví se vyhláškou, která musí platit nejpozději k 1. říjnu, aby se uplatnila od následujícího 1. ledna (platnou hodnotu ověřte v obecní vyhlášce, protože právě tato část systému se podle města liší). Současně obec přišla o pravomoc posunout koeficient velikosti o kategorii dolů; o jednu nahoru jej stále posunout může.

Příklad výpočtu: co rok 2024 udělal s pražským bytem

Následuje hypotetický byt o rozloze 60 metrů čtverečních v pražském bytovém domě. Podlahová plocha se násobí 1,22, což je koeficient pro jednotku v bytovém domě zahrnující podíl na pozemku (v některých případech platí koeficient 1,20). Výsledek se násobí sazbou a poté koeficienty: koeficientem podle velikosti obce (4,5 pro Prahu), místním koeficientem a inflačním koeficientem. Pro příklad předpokládejme místní koeficient 1 a inflační koeficient 1,0.

• Základ: 60 × 1,22 = 73,2.
• Při staré sazbě 2,00 Kč: 73,2 × 2,00 × 4,5 = 658,8, zaokrouhleno nahoru na 659 Kč.
• Při sazbě od roku 2024 3,50 Kč: 73,2 × 3,50 × 4,5 = 1 152,9, zaokrouhleno nahoru na 1 153 Kč.

Rozdíl je zhruba 494 Kč ročně, tedy 75 %.

Tabulka ukazuje, na čem záleží. Posun místního koeficientu pohne daní víc než zvýšení sazby v roce 2024 a je to část, kterou z celostátního zákona nepoznáte. Pokud vám daň z bytu připadá divná, první místo, kam se podívat, je vyhláška obce.

Kdo co stanoví

Daň má čtyři autory a když se předpis pohne, pomáhá vědět, s kterým máte co do činění.

Parlament stanoví rámec a sazby v zákoně o dani z nemovitých věcí. Ministerstvo financí vyhlašuje inflační koeficient. Obec stanoví místní koeficient vyhláškou a v některých případech může udělit místní osvobození (ověřte ve vyhlášce). Finanční správa daň vybírá a výnos jde do rozpočtu obce, což vysvětluje, proč obce na koeficientu záleží a proč se liší.

Pro zprávy to má význam. Změna zákona dopadne na všechny vlastníky ve stejný den. Změna místního koeficientu dopadne na vlastníky v jednom městě a oznámí se jen na úřední desce tohoto města. Majitel bytu v Praze a domu na vsi může ve stejném roce zažít dva různé pohyby a celostátní titulky nezmíní ani jeden.

Proč jsou novinky u místního koeficientu

Po zvýšení sazeb v roce 2024 přijde další pohyb u většiny vlastníků pravděpodobně od vlastní obce, ne od Parlamentu. Zastupitelstva v některých letech koeficienty zvýšila a v jiných je ponechala a od roku 2025 je mohou také snížit. Pro vlastníka to prakticky znamená, že částka na letošní složence je jen výchozí bod pro příští rok.

Zastupitelstvo může koeficient v zákonném rozmezí zvýšit i snížit a rozhodnutí je politické a rozpočtové. Rozhodnutí konkrétních obcí tu nepopisujeme, protože by to vyžadovalo zkontrolovat každou vyhlášku a vyhlášky se mění. Můžeme říct jedno: vlastník, který tu svou nikdy nečetl, pracuje s domněnkou.

Co se nezměnilo

Pravidla o tom, kdo platí a kdy, zůstávají stejná.

Kupující, který koupi dokončí na podzim, odpovídá za daň až od následujícího 1. ledna a přiznání je splatné do konce toho měsíce. Pronajímatel, firma i nerezident platí na stejném základě, s praktickými rozdíly, které popisuje náš text o dani z nemovitých věcí pro zahraniční vlastníky. Pozemek pod bytovým domem se nezdaňuje jako samostatná parcela; podíl na pozemku je už zahrnut v koeficientu 1,22 pro jednotku.

Co se navrhuje

Tohle je část zpravodajského textu, která bývá nejméně spolehlivá, proto uvádíme konkrétně, co víme. K říjnu 2026 neuvádíme žádný konkrétní návrh zákona, který by měnil sazbu u bytů nebo daň rušil, a kdybychom nějaký jmenovali, vymysleli bychom příběh. Pravidla uvedená výše jsou pravidla platná.

Můžeme ale vysvětlit, jak by změna přišla a kde ji uvidíte jako první.

Návrh není pravidlo. Zákon projde čteními v obou komorách, podpisem prezidenta a vyhlášením ve Sbírce zákonů, než někoho zaváže. Od „ministerstvo zvažuje“ k „budete platit“ je daleko a daňové zvěsti se šíří rychleji než obojí.

Co to znamená pro vlastníka a kupujícího

Pro vlastníka je výše daně malá vedle ostatních nákladů na byt a hlavním rizikem je zmeškaný termín. Daň je roční náklad vlastnictví jakéhokoli bytu a ve výpočtu výnosnosti je jednou z řádek; kalkulačka ROI a IRR nemovitosti na Hypoteky.com ji bere jako jeden z provozních nákladů vedle plateb za dům. Kupujícímu se vyplatí zvyk požádat prodávajícího o loňský platební výměr a přečíst si obecní vyhlášku, což zabere deset minut a odstraní dohady.

Širší souvislosti k sazbám a odpočtům letos najdete v našem přehledu daňových novinek pro fyzické osoby.

Časté otázky

Zdvojnásobila se daň z nemovitých věcí v roce 2024?

Ne. Sazba pro byty v bytových domech vzrostla z 2,00 Kč na 3,50 Kč za metr čtvereční základu, tedy zhruba o 75 %. Některé jiné sazby vzrostly o různé částky (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Existuje letos inflační koeficient?

Ano, ale pro roky 2025 a 2026 je 1,0, takže zatím nic nemění.

Může město stanovit koeficient pod 1?

Od roku 2025 ano. Uváděné rozmezí je 0,5 až 5,0. Ověřte vyhlášku obce, ve které byt leží.

Musím podávat přiznání každý rok?

Ne. Přiznání je splatné do 31. ledna jen tehdy, když nemovitost nabudete nebo se něco změní, například využití nebo podlahová plocha.

Praktický další krok

Najděte vyhlášku obce, ve které váš byt leží, a poznamenejte si místní koeficient. Pak vypočtěte daň pro svou podlahovou plochu podle kroků výše a porovnejte ji s výměrem, který dostanete. Pokud se liší, začněte u výměru.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.