Pražský trh kanceláří a obchodních prostor: průvodce

Byt kupuje člověk, který v něm chce bydlet. Kancelář nebo obchod kupuje investor, který ji chce pronajímat, nebo si ji pronajímá firma, která v ní chce vydělávat. Jiné je publikum, jiná je nájemní smlouva a jiný je i jazyk. Kdo četl zprávu o komerčních nemovitostech a nevěděl, co znamená „take-up“ nebo „prime yield“, najde odpovědi tady.

Tento průvodce vysvětluje, jak se popisují pražské trhy s kancelářemi a obchodními prostory, kde leží hlavní dílčí trhy a jak číst čísla, která zveřejňují makléři a analytici. Neuvádí žádné nájemné, míry neobsazenosti ani výnosy, protože se mění každé čtvrtletí a u každého vydavatele se liší. Pohled investora najdete v textu investice do komerčních nemovitostí v Česku.

Slovník

Stock (fond budov). Celková podlahová plocha existujících budov, kterou analytik započítává. Analytici si stanovují minimální velikost budov a kvalitativní hranice, takže se dvě zprávy mohou o objemu fondu rozcházet.

Míra neobsazenosti. Volná plocha jako podíl z celého fondu. Smyšlený příklad: pokud má fond 200 000 m² a 10 000 m² je volných, je neobsazenost 5 % (10 000 ÷ 200 000). Zda se za volnou plochu počítá plocha v jednání nebo plocha, která je k dispozici, ale ještě ji někdo užívá, záleží na definici.

Take-up. Plocha pronajatá nájemcům za určité období. Měří poptávku, ale prodloužení smluv a rozšíření stávajících nájemců se do ní mohou, ale nemusí počítat.

Prime nájemné. Nejvyšší nájemné dosažené za nejlepší prostor na nejlepším místě, obvykle uváděné za metr čtvereční a měsíc. Je to strop, ne průměr.

Prime výnos (prime yield). Roční čistý nájem špičkové budovy jako podíl z její ceny. Nižší výnos znamená, že investoři platí za jednotku příjmu víc. Výnosy rozebírá průvodce pro investory, na který odkaz vede výše.

Čisté efektivní nájemné. Inzerované nájemné upravené o pobídky. Smyšlený příklad: nájemce podepíše pětiletou smlouvu s inzerovaným nájemným 100 jednotek za metr čtvereční a měsíc a šest měsíců je bez nájemného. Platí tedy za 54 ze 60 měsíců a efektivní nájemné je 100 × 54 ÷ 60 = 90 jednotek. Inzerovaná částka příjem nadhodnocuje.

Třída A a třída B. Kvalitativní třídy kanceláří, které si každá firma definuje jinak. Promítá se do nich poloha, stáří budovy, dispozice, technické vybavení a ekologická certifikace (například LEED nebo BREEAM).

Kde jsou kanceláře

Kanceláře v Praze nejsou rozmístěny rovnoměrně. Shlukují se v oblastech s dobrou dopravní obslužností a seznam zavedených shluků je stabilní už řadu let: historické a vnitřní centrum, obchodní čtvrť kolem Pankráce a Budějovické v Praze 4, Karlín v Praze 8, Smíchov v Praze 5, Holešovice v Praze 7 a Vysočany v Praze 9. Analytici město dělí na zóny a nájemné i neobsazenost uvádějí pro každou zvlášť.

Rozdíly mají praktické důsledky. Centrum nabízí krásné budovy a nejvyšší nájemné, ale památková pravidla omezují úpravy, parkování je vzácné a dispozice starší. Obchodní čtvrti mimo centrum nabízejí větší moderní patra, lepší parkování a často nižší nájemné. Staré Město leží v Pražské památkové rezervaci, kde závazná stanoviska k pracím vydává odbor památkové péče magistrátu; viz památková ochrana a stavební omezení.

Poptávku táhne zaměstnanost ve službách, financích, IT a v profesních firmách a ovlivňuje ji i to, jak často chodí zaměstnanci do kanceláře. Práce na dálku a hybridní režim změnily, kolik místa jeden zaměstnanec potřebuje. Mnozí nájemci dnes pronajímají méně metrů na hlavu nebo volí kvalitnější prostor v budovách s lepší polohou. Nabídku určuje tempo výstavby, územní plán města a dostupnost pozemků; viz pražský územní plán a struktura stavebnictví.

Jak funguje maloobchod

Obchodní prostory se pronajímají podle jiné logiky než kanceláře. Hodnota obchodu závisí na návštěvnosti, ta na poloze, dopravě, sousedství a ve městě plném turistů i na návštěvnících.

Hlavní obchodní ulice. Nejvyšší nájemné dosahují prvotřídní ulice v centru, například Václavské náměstí, Na Příkopě a Pařížská. Sídlí tu mezinárodní značky, pro které je obchod stejně tak marketing jako prodej, takže nájemné může být ve vztahu k tržbám vysoké.

Nákupní centra. Větší centra, většinou mimo centrum města, spoléhají na kotevní nájemce, například supermarkety a kina, kteří přitahují zákazníky. Skladbu nájemců řídí pronajímatel.

Retail parky a obchody ve čtvrtích. Retail parky u hlavních silnic slouží zákazníkům, kteří přijíždějí autem. Obchody ve čtvrtích zajišťují místní potřeby a závisejí na hustotě obyvatel.

Nakupování online snížilo potřebu některých kamenných prodejen a zvýšilo význam zážitku a pohodlí. Pronajímatel s dobře umístěným a dobře spravovaným centrem je v jiné pozici než ten, kdo vlastní starou, špatně umístěnou jednotku. Pokud je obchod v přízemí bytového domu, může mít pravidla užívání i společenství vlastníků (SVJ); viz shromáždění vlastníků a hlasování.

Jak fungují nájemní smlouvy

Nájem prostoru sloužícího podnikání upravuje občanský zákoník (od § 2302) a ve velké míře záleží na dohodě stran. Je pružnější než nájem bytu a nájemce má méně zákonné ochrany. Důležité jsou tyto body:

• Indexace. Řada smluv každoročně váže nájemné na inflaci spotřebitelských cen, takže nájemné roste spolu s cenami.
• Měna. Nájemné v prvotřídních kancelářích se často uvádí v eurech, zatímco nájemce má příjmy v korunách, což vytváří kurzové riziko. Ve smlouvě si ověřte měnu platby a přepočítací kurz (jde o běžnou praxi, ne o pravidlo).
• Doba nájmu a možnost předčasného ukončení. Délka smlouvy a právo odejít dřív ovlivňují nájemce i pronajímatele.
• Náklady na služby. Náklady na provoz budovy, které se přenášejí na nájemce, se sjednávají ve smlouvě a je třeba je zkontrolovat, stejně jako u bytů.
• Úpravy prostoru a uvedení do původního stavu. Kdo zaplatí vybavení prostoru a zda ho nájemce musí na konci nájmu vrátit do původního stavu.

Základy smluv najdete v textu obchodní smlouvy podle občanského zákoníku a pro firmu, která potřebuje jen adresu, v textu coworking a pravidla pro sídlo firmy.

Jak číst zprávy

Makléřské a poradenské firmy vydávají čtvrtletní analýzy. Čísla jsou užitečná, ale závisejí na definicích. Náš průvodce čtením české zprávy o trhu s nemovitostmi platí i pro komerční analýzy, jen s dalšími kontrolními otázkami:

1. Které budovy jsou ve fondu a jaká je minimální velikost?
2. Jak se definuje neobsazenost a počítá se do ní i podnajatá plocha?
3. Je take-up hrubý, nebo očištěný o prodloužení smluv?
4. Je nájemné inzerované, nebo efektivní, a v jaké měně?
5. Které zóny se srovnávají?

Srovnávat míry neobsazenosti dvou analytiků bez kontroly těchto bodů nejspíš nemá smysl. Chcete-li vědět, co se připravuje, Český statistický úřad zveřejňuje data o stavebních povoleních a dokončených stavbách a seznam developerů v Praze uvádí některé firmy působící ve městě.

Daně a právní body

Komerční nemovitosti vlastní buď fyzické osoby, nebo častěji společnosti. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Roční daň z nemovitých věcí se vztahuje na budovy i pozemky, u podnikatelského využití s vyššími sazbami než u bydlení; viz výpočet české daně z nemovitých věcí. Převody nemovitostí firmami mají vlastní specifika z hlediska DPH a daní, která rozebírá text daně a pravidla převodu nemovitostí pro společnosti.

Časté otázky

Je pražský trh kanceláří stejný jako trh s byty?

Ne. Kanceláře a obchody závisejí na zaměstnanosti, cestovním ruchu a podnikatelské situaci, ne na poptávce domácností a hypotékách. Mají vlastní data, smlouvy i investory.

Co je prime yield?

Roční čistý nájem špičkové budovy jako podíl z její ceny. Nižší výnos znamená vyšší cenu při stejném příjmu.

Proč dvě zprávy uvádějí různou neobsazenost?

Počítají jiný fond budov, jinak zacházejí s podnajatou nebo rezervovanou plochou a používají jiné zóny. Zkontrolujte definice v každé zprávě.

Může cizinec koupit nebo si pronajmout komerční nemovitost v Česku?

Cizinci mohou v Česku nemovitosti kupovat bez omezení a firmy jakékoli státní příslušnosti si mohou prostory pronajímat. Platí kontroly původu finančních prostředků a daňová pravidla.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.