Рынок офисной и торговой недвижимости Праги: краткое введение

Квартиру покупает человек, который собирается в ней жить. Офис или магазин покупает инвестор, который собирается его сдавать, или арендует компания, которая собирается на нем зарабатывать. Аудитория другая, договор аренды другой, да и язык тоже. Если вы читали отчет о коммерческой недвижимости и не поняли, что такое «take-up» или «prime yield», ответы найдутся здесь.

В этом обзоре объясняется, как описывают офисный и торговый рынки Праги, где расположены основные подрынки и как читать цифры, которые публикуют брокеры и аналитики. Ставок аренды, уровня вакантности и доходности здесь нет: они меняются каждый квартал и зависят от издателя. О стороне инвестора читайте в материале инвестиции в коммерческую недвижимость в Чехии.

Терминология

Stock (фонд). Общая площадь существующих зданий, которую учитывает аналитик. Аналитики задают минимальный размер здания и пороги качества, поэтому два отчета могут по-разному оценивать фонд.

Vacancy rate (уровень вакантности). Доля свободных площадей в фонде. Условный пример: если фонд составляет 200 000 м², а свободно 10 000 м², вакантность равна 5 % (10 000 ÷ 200 000). Считать ли свободными площади, по которым уже есть предложение, или площади, которые доступны, но пока заняты, — вопрос определения.

Take-up (объем арендованных площадей). Площадь, сданная арендаторам за период. Показатель отражает спрос, при этом продления договоров и расширения могут учитываться или не учитываться.

Prime rent (ставка prime). Самая высокая ставка аренды, достигнутая для лучших площадей в лучшем месте; обычно указывается за квадратный метр в месяц. Это потолок, а не средняя величина.

Prime yield (доходность prime). Годовой чистый арендный доход здания высшего качества как доля от его цены. Чем ниже доходность, тем больше инвесторы платят за единицу дохода. О доходности говорится в руководстве для инвестора по ссылке выше.

Net effective rent (чистая эффективная ставка). Объявленная ставка с поправкой на льготы. Условный пример: арендатор подписывает пятилетний договор по объявленной ставке 100 единиц за квадратный метр в месяц с шестью месяцами арендных каникул. Он платит за 54 месяца из 60, поэтому эффективная ставка равна 100 × 54 ÷ 60 = 90 единиц. Объявленная цифра завышает доход.

Grade A и Grade B. Классы качества офисов; у разных компаний определения разные. На класс влияют расположение, возраст здания, планировка, инженерные системы и экологическая сертификация (например, LEED или BREEAM).

Где находятся офисы

Офисы в Праге распределены неравномерно. Они сосредоточены в районах с хорошим транспортным сообщением, и список узнаваемых кластеров много лет остается прежним: исторический и внутренний центр, деловой район вокруг Панкраца (Pankrác) и станции Budějovická в Праге 4, Карлин (Karlín) в Праге 8, Смихов (Smíchov) в Праге 5, Голешовице (Holešovice) в Праге 7 и Высочаны (Vysočany) в Праге 9. Аналитики делят город на зоны и публикуют ставки аренды и вакантность по каждой.

Различия имеют практические последствия. В центре есть прекрасные здания и самые высокие ставки, но правила охраны памятников ограничивают перестройку, парковок мало, а планировки старше. Деловые районы за пределами центра предлагают более просторные современные этажи, лучшую парковку и нередко более низкие ставки. Старе Место (Старый город) входит в Пражскую заповедную зону (památková rezervace), где обязательные заключения по работам выдает отдел охраны памятников Магистрата города Праги; см. материал охрана памятников и строительные ограничения.

Спрос следует за занятостью в сфере услуг, финансов, IT и профессиональных фирм и зависит от того, как часто сотрудники приходят в офис. Удаленная и гибридная работа изменила, сколько площади нужно на одного сотрудника: многие арендаторы теперь снимают меньше площади на человека или выбирают более качественные помещения в зданиях с лучшим расположением. Предложение определяется темпами строительства, градостроительным планом (územní plán) города и наличием земли; см. материалы градостроительный план Праги и структура строительной отрасли.

Как устроена розничная торговля

Торговые площади сдают по иной логике, чем офисы. Ценность магазина зависит от пешеходного потока, а он — от расположения, транспорта, соседей и, в туристическом городе, от приезжих.

Торговые улицы. Лучшие улицы в центре города, такие как Вацлавская площадь, Na Příkopě и Pařížská, дают самые высокие ставки аренды. Там арендуют площади международные бренды, для которых магазин — это в той же мере маркетинг, что и продажи, поэтому ставки могут быть высокими по сравнению с оборотом.

Торговые центры. Крупные центры, в основном за пределами центра города, опираются на якорных арендаторов, таких как супермаркеты и кинотеатры, которые привлекают покупателей; состав арендаторов подбирает арендодатель.

Ритейл-парки и магазины у дома. Ритейл-парки вдоль крупных дорог рассчитаны на покупателей на машинах. Магазины у дома удовлетворяют местные потребности и зависят от плотности жилой застройки.

Онлайн-торговля сократила потребность в части обычных магазинов и повысила значение впечатлений и удобства. Арендодатель с удачно расположенным и хорошо управляемым центром находится в ином положении, чем владелец старого помещения в неудачном месте. Если торговое помещение находится на первом этаже жилого дома, у объединения собственников квартир (společenství vlastníků, SVJ) могут быть правила использования; см. материал собрания собственников и голосование.

Как устроена аренда

Аренда нежилых помещений регулируется Гражданским кодексом (§ 2302 и следующие) и в основном строится на договоре. Она гибче жилищной аренды, а у арендатора меньше законных гарантий. Важные особенности:

• Индексация. Во многих договорах ставка привязана к потребительской инфляции и ежегодно растет вместе с ценами.
• Валюта. Ставки в офисах высшего класса часто указывают в евро, тогда как доход арендатора — в кронах, что создает валютный риск. Проверьте в договоре валюту платежа и курс пересчета (это распространенная практика, а не правило).
• Срок и право досрочного выхода. Срок аренды и право уйти раньше важны и для арендатора, и для арендодателя.
• Эксплуатационные расходы. Затраты на содержание здания, которые перекладывают на арендаторов, согласовываются в договоре, и их нужно проверять, как и коммунальные платежи в жилье.
• Отделка и возврат помещения в прежний вид. Кто платит за отделку помещения и должен ли арендатор вернуть его в прежнее состояние по окончании аренды.

Основы договоров см. в материале коммерческие договоры по Гражданскому кодексу, а для бизнеса, которому нужен только адрес, — правила коворкинга и юридического адреса.

Как читать отчеты

Брокеры и консалтинговые компании публикуют квартальные исследования. Цифры полезны, но зависят от определений. Наше руководство по чтению отчета о рынке недвижимости Чехии применимо и к коммерческим исследованиям, с дополнительным набором проверок:

1. Какие здания входят в фонд и какой минимальный размер?
2. Как определена вакантность и включает ли она площади, сдаваемые в субаренду?
3. Take-up указан брутто или за вычетом продлений?
4. Ставка объявленная или эффективная, и в какой валюте?
5. Какие зоны сравниваются?

Сравнивать уровни вакантности двух аналитиков без этих проверок вряд ли имеет смысл. Что касается строящихся объектов, Статистическое управление публикует данные о разрешениях на строительство и вводе объектов, а на странице девелоперы в Праге (на чешском) перечислены некоторые компании, работающие в городе.

Налоги и правовые моменты

Коммерческой недвижимостью владеют либо физические лица, либо, чаще, компании. Налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitých věcí) отменен в 2020 году. Ежегодный налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí) распространяется на здания и землю, причем для коммерческого использования ставки выше, чем для жилья; см. материал расчет налога на недвижимость в Чехии. У сделок компаний с недвижимостью есть собственные особенности по НДС и налогам, они описаны в материале налоги и правила передачи недвижимости для компаний.

Частые вопросы

Офисный рынок Праги — то же самое, что рынок жилья?

Нет. Офисы и магазины зависят от занятости, туризма и деловой конъюнктуры, а не от спроса домохозяйств и ипотеки; у них отдельные данные, договоры аренды и инвесторы.

Что такое prime yield?

Годовой чистый арендный доход здания высшего качества как доля от его цены. Чем ниже доходность, тем выше цена при том же доходе.

Почему в двух отчетах разный уровень вакантности?

Они учитывают разный фонд, по-разному относят к вакантным площади в субаренде или в резерве и используют разные зоны. Проверяйте определения в каждом отчете.

Может ли иностранец купить или арендовать коммерческую недвижимость в Чехии?

Иностранцы могут покупать недвижимость в Чехии без ограничений, а компании любой национальности могут арендовать помещения. Действуют проверки источника средств и налоговые правила.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.