Správa nemovitostí v Praze: co pronajímatelé svěřují a kolik to stojí

Pronajímatel žijící v jiné zemi dostane ve tři ráno telefon, že nájemci selhal kotel. Pronajímatel bydlící za rohem dostane stejný telefon a jede na místo. Profesionální správce ho dostane také a pošle servisního technika. Služba existuje proto, že většina vlastníků nestojí ani o telefonát ve 3 hodiny ráno, ani o druhou cestu, a také proto, že zbytek pronajímání, od výběru nájemného po vyúčtování služeb, zabere víc času, než lidé čekají.

Tento výklad popisuje, co správci nemovitostí v Praze dělají, jak si účtují, v čem se liší od realitních makléřů a za co vlastník odpovídá i nadále. Neuvádí žádné firmy ani tržní sazby odměn, protože podmínky se liší a mění. Pokud vlastníte byt ze zahraničí, čtěte ho spolu s článkem o správě pražského bytu ze zahraničí.

Makléř, nebo správce

Dvě různé služby se často pletou.

Realitní makléř najde nájemce nebo kupujícího za jednorázovou odměnu. Při pronájmu byt inzeruje, ukazuje, prověří zájemce a připraví smlouvu, a jeho práce končí podpisem nájemní smlouvy. Tento vztah popisuje náš průvodce realitními makléři a jejich provizemi.

Správce nemovitosti řídí pronájem den za dnem, měsíce či roky, za měsíční nebo roční odměnu. Je kontaktní osobou pro nájemce, zajišťuje platby a opravy a podává vlastníkovi zprávy.

Mnoho firem nabízí obojí a balíček často začíná odměnou za zprostředkování a pokračuje správou. Rozdíl je důležitý, protože motivace je jiná. Makléř dostane zaplaceno, když se podepíše smlouva; správce, dokud nájemce zůstává a nájemné se vybírá.

Co vlastníci obvykle svěřují

Služby se podle firmy liší a smlouva by měla každou z nich vyjmenovat. Běžná nabídka je v přehledu níže.

Kromě tohoto výčtu někteří správci domlouvají opravy s místními řemeslníky, zajišťují úklid mezi nájemci, jednají s dodavateli energií a informují vlastníka měsíčním či čtvrtletním přehledem.

Podání daňového přiznání obvykle součástí balíčku není. Poplatníkem zůstává vlastník a volba mezi skutečnými výdaji a 30% výdaji paušálem z příjmů z pronájmu (výdaje nejvýše 600 000 Kč ročně) je na něm, ideálně spolu s účetním (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Odměna správci může být výdajem, pokud se použijí skutečné výdaje. Viz daň z příjmů z pronájmu.

Jak funguje odměna

Odměny se dělí do tří skupin.

Procento z vybraného nájemného. Běžné uspořádání u úplné správy. Příjem správce roste s nájemným a odměna se platí jen tehdy, když se nájemné zaplatí.

Pevná měsíční odměna. Je předvídatelná a na výši nájemného nezávisí. Hodí se vlastníkům, kteří chtějí znát své náklady předem.

Poplatek za službu. Odměna za zprostředkování na začátku, poplatek za předání bytu, hodinová nebo pevná odměna za zajištění oprav. Funguje, když vlastník potřebuje pomoc jen občas.

Hypotetický příklad s vymyšlenou sazbou: správce si účtuje 10 % z měsíčního nájemného a byt je pronajat za 20 000 Kč měsíčně. Odměna činí 2 000 Kč měsíčně, tedy 24 000 Kč ročně. Pokud je správce plátcem DPH, může se přičíst základní sazba 21 % (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy): 2 000 Kč plus 21 % je 2 420 Kč měsíčně, tedy 29 040 Kč ročně. Vždy se zeptejte, zda je nabízená odměna včetně DPH.

Odměna je náklad, který snižuje výnos, proto ji zahrňte do výpočtu výnosnosti. Kalkulačka výnosnosti pronájmu na Hypoteky.com vám umožní vyzkoušet vliv odměny správci, neobsazenosti a provozních nákladů na vaše vlastní čísla a náš článek o výnosnosti pronájmů v Praze vysvětluje, proč se hrubé a čisté údaje liší.

Zeptejte se také na:

• odměnu za nalezení nového nájemce,
• poplatky za zajištění oprav, například procento navíc k faktuře řemeslníka,
• minimální dobu trvání smlouvy a výpovědní lhůtu,
• případný poplatek za neobsazené měsíce a
• cenu roční prohlídky.

Peníze, kauce a pravomoci

Způsob, jakým správce zachází s penězi, je část smlouvy, která si zaslouží největší pozornost.

Kam jde nájemné. Nájemné by se mělo platit na samostatný klientský účet nebo přímo vlastníkovi a správce by ho měl předávat dál a v daných termínech posílat vyúčtování. Správce, který drží vaše peníze na vlastním provozním účtu, pro vás znamená vyšší riziko.

Kauce. Pronajímatel smí přijmout kauci nejvýše ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Na konci nájmu ji musí vrátit nejméně se zákonným úrokem, snížená o oprávněné nároky (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj). Dohodněte, kdo ji drží. Pokud správce, požadujte, aby ji držel odděleně, a písemné potvrzení.

Pravomoc utrácet. Stanovte limit, do kterého může správce utratit za opravu bez vašeho souhlasu, a nad ním vyžadujte schválení. V naléhavém případě, třeba při prasklém potrubí, musí správce jednat okamžitě, proto by smlouva měla také říkat, co se za naléhavý případ považuje.

Plná moc. Správce může potřebovat plnou moc k podpisu nájemních smluv nebo k jednání se společenstvím vlastníků vaším jménem. Udělte ji úzce vymezenou, písemně a na omezenou dobu a uveďte, jakých úkonů se týká. Pokud podepisujete v zahraničí, česká strana může požadovat úředně ověřený podpis nebo apostilu. O podobě vám poradí notář nebo právník.

Co zůstává vlastníkovi

Správce jedná za vlastníka, ale vlastníkem se nestává. Několik povinností zůstává na vás.

• Odpovědnost pronajímatele za stav bytu a za nájemní smlouvu.
• Daňové přiznání a samotná daň.
• Hlasování a platby v domě. V bytovém domě je vlastník členem společenství vlastníků jednotek (SVJ) a přispívá do fondu oprav. Správce se může schůzí zúčastnit s vaším písemným zmocněním; viz schůze vlastníků a hlasování a náklady na služby a fondy domu.
• Pojištění. Pojištění domu sjednává společenství a vlastník obvykle pojišťuje vybavení a odpovědnost zvlášť.
• Průkaz energetické náročnosti budovy. Pronajímatel ho ukazuje a předává (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu a podle pravidel pro pronájmy); viz průkazy energetické náročnosti budov.

Kdy dává smysl správa na vlastní pěst

Ne každý vlastník správce potřebuje. Pokud je byt blízko, nájemce se usadil a vlastník má čas, ušetří si odměnu tím, že pronájem vede sám. Cena se ale projeví jinde: hodiny strávené prohlídkami a opravami, stres z problému v nevhodnou chvíli a riziko chyby ve smlouvě nebo v ročním vyúčtování. Častým kompromisem je najmout pomoc na začátek pronájmu, kde je právních papírů nejvíc, a zbytek dělat osobně. Jinou možností je platit správce jen během nepřítomnosti vlastníka, například při ročním pobytu v zahraničí kvůli práci.

Jak vybrat správce

U drobného pronajímatele se rozhodování často točí spíš kolem času a vzdálenosti než kolem peněz. Pokud je byt kousek tramvají a nájem je stabilní, je správa vlastními silami reálná. Pokud žijete v zahraničí nebo máte více jednotek, správce se vám vyplatí díky ušetřeným hodinám. Komu jde o celkové zvážení, tomu alternativy popisuje článek prodat, nebo pronajímat pražský byt.

Časté otázky

Kolik stojí správa nemovitosti v Praze?

Odměny se liší podle firmy a rozsahu. Bývá to procento z nájemného, pevná měsíční částka nebo poplatek za službu. Vyžádejte si písemnou nabídku a ověřte, zda je v ní DPH.

Platí správce za mě daň?

Ne. Poplatníkem zůstává vlastník. Správci obvykle vaše přiznání nepodávají a vy byste měli vést záznamy o přijatém nájemném a zaplacených odměnách.

Kdo odpovídá, když nájemce byt poškodí?

Nároky vůči nájemci se řídí nájemní smlouvou a kaucí. Za stav bytu odpovídá vlastník jako pronajímatel a smlouva o správě může určit, co má správce při poškození udělat.

Může za mě správce podepsat nájemní smlouvu?

Jen s vaším pověřením. To se obvykle dává písemnou plnou mocí, která by měla být omezena na úkony, které skutečně zamýšlíte.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.