Pronájem pražského bytu ze zahraničí: daně, správci a kontakty

Byt je na Žižkově, majitel v Manchesteru, Torontu nebo Singapuru a nájemce právě hlásí, že mu na koupelně promokl strop. Jestli je to jen nepříjemnost, nebo krize, záleží na tom, co majitel zařídil před tím telefonátem. Pronajímat pražský byt ze zahraničí je zcela zvládnutelné a dělají to tisíce vlastníků, ale funguje to jen tehdy, když si majitel předem vybuduje malé místní zázemí.

Tento průvodce to zázemí popisuje: daňovou situaci pronajímatele nerezidenta, role správce, účetní a banky, právní povinnosti, které zůstávají vlastníkovi, a kontrolní seznam. Popisuje pravidla, není to daňové ani právní poradenství. Služby, které správce nabízí, najdete v článku o správě nemovitostí v Praze.

Pět věcí, které je třeba zařídit

1. Místní správce nebo makléř. Někdo musí umět sejít se s nájemcem, vpustit instalatéra a schválit opravu česky. Rozdíl mezi pouhým hledáním nájemců a plnou správou popisuje výše odkazovaný článek.

2. Plná moc. Pokud má správce podepisovat nájemní smlouvy nebo jednat se společenstvím vlastníků, dává mu vlastník písemné zmocnění. Držte ho úzké a časově omezené a vyjmenujte úkony, které pokrývá. Plná moc podepsaná v zahraničí může vyžadovat úředně ověřený podpis nebo apostilu, což vám vysvětlí český notář nebo advokát.

3. Daňový plán. Viz oddíl níže. Vlastník musí vědět, kde se příjem zdaňuje, kdo podává přiznání a kdy.

4. Cesta pro peníze. Nájemné lze posílat na zahraniční účet převodem SEPA v eurech nebo mezinárodní platbou v korunách, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnou. Mnoho vlastníků dává přednost českému účtu pro nájemné, roční daň z nemovitých věcí a platby domu. Zda ho nerezident otevře, závisí na bance; viz otevření českého bankovního účtu bez povolení k pobytu a posílání peněz do Česka.

5. Nouzový kontakt. Osoba s klíči a pravomocí jednat v nouzi, například při prasklém potrubí, zabouchnutých dveřích nebo vloupání. Ve smlouvě má být uvedeno, kolik může správce utratit bez dotazu.

Daně pronajímatele nerezidenta

Česká daňová rezidence se odvíjí od trvalého bydliště v Česku nebo od obvyklého pobytu alespoň 183 dnů v kalendářním roce; viz pravidla české daňové rezidence. Majitel, který nesplňuje ani jedno, je nerezident a v Česku se zdaňují jeho příjmy ze zdrojů v Česku, k nimž patří nájemné z nemovitosti v Česku (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Ve stručnosti z toho plynou čtyři věci.

České daňové přiznání. Vlastník podává přiznání k dani z příjmů fyzických osob z nájemného. Termíny jsou 1. dubna v papírové podobě, 1. května elektronicky, nebo 1. července, pokud přiznání podává daňový poradce (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Obvyklou cestou majitelů v zahraničí je poradce oprávněný vás zastupovat, který má vaši plnou moc u finančního úřadu.

Základ daně. Nájemné fyzické osoby se zdaňuje podle pravidel pro příjmy z pronájmu. Vlastník může odečíst skutečné výdaje, nebo použít paušál 30 % z příjmů s limitem výdajů 600 000 Kč ročně; z takového soukromého nájemného se neplatí české sociální ani zdravotní pojištění (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Základní sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 %, v roce 2026 se z části příjmů nad 1 762 812 Kč ročně platí 23 %. Některé úlevy, které mají rezidenti, nerezidentům nepříslušejí, proto se poraďte s poradcem. Viz daň z příjmů z pronájmu.

Daň doma. Stát, kde bydlíte, může tentýž příjem zdanit také. Česko má smlouvy o zamezení dvojího zdanění s mnoha zeměmi. Podle obvyklého pravidla těchto smluv lze příjmy z nemovitostí zdanit tam, kde nemovitost leží, takže Česko si právo zdanit nájemné ponechává a úlevu, formou zápočtu nebo osvobození, poskytuje stát vašeho bydliště, ne český finanční úřad; viz smlouvy o zamezení dvojího zdanění a Česko. Jak zápočet funguje, záleží na vaší domovské zemi a poradce budete potřebovat i tam.

Roční daň z nemovitých věcí. Platí ji vlastník podle stavu k 1. lednu. Přiznání se podává do 31. ledna jen při nabytí nebo změně a daň se platí do 31. května (nebo ve dvou splátkách do 31. května a 30. listopadu, pokud přesahuje 5 000 Kč) (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Výpočet popisují naši průvodci roční daní z nemovitých věcí a daní z nemovitosti pro zahraniční vlastníky.

Právní povinnosti, které zůstávají vám

Nájemní smlouva. Uzavřete písemnou smlouvu, česky a s anglickou verzí, pokud ji nájemce potřebuje; viz smlouvy o nemovitostech v angličtině. České právo omezuje kauci na trojnásobek měsíčního nájemného, vyžaduje její vrácení s úrokem na konci nájmu po odečtení oprávněných nároků a omezuje zvyšování nájemného zákonnou cestou na 20 % za tři roky (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj).

Předání bytu. Stavy měřidel, klíče a stav bytu zapište do podepsaného protokolu s fotografiemi.

Náklady na služby. Nájemce platí zálohy a pronajímatel je jednou ročně vyúčtuje podle skutečných nákladů domu; viz vyúčtování služeb a fondy domu.

Průkaz energetické náročnosti. Pronajímatel průkaz energetické náročnosti budovy ukáže a předá (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu); viz průkazy energetické náročnosti.

Dům. Vlastník přispívá do fondu oprav a hlasuje ve společenství vlastníků. Správce se může zúčastnit na základě vašeho písemného zmocnění; viz shromáždění vlastníků a hlasování.

Ohlášení pobytu zahraničního nájemce. Pokud je nájemce cizinec, může být vlastník požádán o potvrzení ubytování nebo o souhlas s ohlášením pobytu na dané adrese. Postup určuje Ministerstvo vnitra.

Krátkodobé pronájmy. Pokud plán počítá s pobyty turistů, platí od 20. května 2026 pravidla EU; český prováděcí zákon byl v říjnu 2026 stále jen návrhem, proto si aktuální stav ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj.

Modelové měsíční vyúčtování

Všechna čísla jsou vymyšlená, aby ukázala, jak vyúčtování vypadá. Byt je pronajat za 22 000 Kč měsíčně.

Položka	Kč
Přijaté nájemné	22 000
Odměna správce (modelových 10 %)	−2 200
Příspěvek do fondu oprav domu	−1 800
Pojištění a rezerva na opravy	−1 000
Čistý příjem vlastníka před zdaněním	17 000

Čistá částka tvoří 77 % nájemného (17 000 ÷ 22 000). Nezahrnuje neobsazenost, daň z příjmů ani roční daň z nemovitých věcí a při přepočtu do vaší domácí měny přibude kolísání kurzu. Vlastní čísla si spočítejte v kalkulačce výnosu z pronájmu na Hypoteky.com a viz výnosy z pronájmu v Praze.

Jak mít věci pod kontrolou na dálku

Pokud se rozhodnete prodat

Mnoho majitelů v zahraničí nakonec prodá. Nerezident může český byt prodat, platí obvyklý postup v katastru a daňové testy; viz prodej bytu v Praze jako nerezident. Prodej je osvobozen od daně z příjmů, pokud vlastník držel byt 10 let (u nemovitostí nabytých od roku 2021; u dříve nabytých pět let), nebo v něm bydlel dva roky před prodejem, nebo splní test reinvestice do vlastního bydlení (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Byt, který byl v těch letech pronajímán, test bydlení obecně nesplňuje. Kalkulačka prodeje nemovitosti na Hypoteky.com odhadne podle vašich vstupů, kolik vám po prodeji zbude.

Časté otázky

Platím českou daň, když žiji v zahraničí a pronajímám pražský byt?

Obecně ano. Nájemné z nemovitosti v Česku je příjem ze zdroje v Česku a zdaňuje se v Česku; váš domovský stát ho může zdanit také. Smlouva o zamezení dvojího zdanění překryv zmírňuje (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Potřebuji český bankovní účet?

Nutně ne, nájemné může chodit na zahraniční účet. Český účet se hodí pro nájemné, daň z nemovitých věcí a platby domu.

Může moje české daňové přiznání podat někdo za mě?

Ano. Podat ho může daňový poradce nebo jiný zástupce na základě plné moci. Pokud ho podává poradce, termín je 1. července (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Potřebuji pro správce plnou moc?

Pokud má správce podepisovat nájemní smlouvy nebo za vás jednat se společenstvím vlastníků, ano. Držte ji úzkou a písemnou.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.