Český trh s nemovitostmi 2026: pravidla a ukazatele, které ho určují

Kdo píše pololetní přehled trhu s nemovitostmi, stojí před volbou. Může citovat nejnovější cenová data, která budou v době čtení zastaralá, nebo popsat strukturu, která těm číslům dává smysl. Tento text jde druhou cestou. Vysvětluje pravidla a ukazatele, které v roce 2026 vymezují český trh, abyste mohli číst jakékoli číslo z jakéhokoli zdroje na správném pozadí.

Neříká, kde ceny a nájmy právě stojí, protože to oficiální publikace dělají lépe a častěji. Říká, které publikace otevřít a jaká pravidla za nimi stojí. Dlouhodobý příběh najdete v textu historie cen nemovitostí v Praze, a návod, jak číst zprávy, v textu jak číst zprávu o českém trhu s nemovitostmi.

Pravidla, která vymezují trh

Trh s nemovitostmi reaguje na úvěry, daně a regulaci. V Česku jsou klíčová nastavení pro rok 2026 tato (vše ve stavu k roku 2026; ověřte u uvedeného orgánu).

Limity úvěrů (ČNB). Centrální banka doporučuje maximální poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV) 80 % u bydlení pro vlastní potřebu, nebo 90 % u žadatelů do 36 let. Limity poměru dluhu k příjmu a poměru splátek k příjmu byly v roce 2023 deaktivovány a zůstávají vypnuté. U investičních hypoték, tedy na pronajímanou nemovitost nebo třetí a další nemovitost, je doporučení od 1. dubna 2026 přísnější: LTV 70 % a limit poměru dluhu k příjmu 7. Bankovní rada ponechala limity na zasedání v červnu 2026 beze změny. Definice ověřte u ČNB.

DPH u nových domovů (Finanční správa). Byty do 120 metrů čtverečních a domy do 350 metrů čtverečních podléhají sazbě 12 %, větší domovy 21 %; viz DPH u nových bytů.

Žádná daň z nabytí. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020.

Roční daň z nemovitých věcí. Sazba u obytných bytů je od roku 2024 3,50 Kč za metr čtvereční základu daně, násobená koeficientem podle velikosti obce (4,5 pro Prahu) a případným místním koeficientem, který určí obec.

Odpočet úroků z hypotéky. Strop je 150 000 Kč ročně na domácnost u bydlení pořízeného od roku 2021; viz vysvětlení odpočtu.

Mimořádná splátka. Od 1. září 2024 je prodej nemovitosti nejméně dva roky po koupi důvodem k bezplatné mimořádné splátce u úvěrů sjednaných nebo znovu fixovaných od tohoto data; viz pravidla mimořádné splátky.

Státní podpora. Žádný obecný příspěvek pro první bydlení neexistuje. Podpora jde přes pravidla úvěrování, daňový odpočet, stavební spoření a úvěry ze státních fondů pro některé mladé domácnosti; viz státní podpora pro kupující prvního bydlení.

Co limity úvěrů znamenají v praxi

Hypotetický příklad ukazuje, jak doporučení mění hotovost, kterou kupující potřebuje. Vezměme byt za 6 000 000 Kč. Všechna čísla jsou vymyšlená kvůli výpočtu.

Případ	LTV	Úvěr	Potřebné vlastní peníze
Kupující pro vlastní bydlení	80 %	4 800 000 Kč	1 200 000 Kč
Žadatel do 36 let	90 %	5 400 000 Kč	600 000 Kč
Investiční hypotéka	70 %	4 200 000 Kč	1 800 000 Kč

Vlastní peníze jsou cena snížená o úvěr, před náklady na koupi. Tentýž byt tedy vyžaduje od investora třikrát víc vlastních peněz než od žadatele do 36 let, který v něm bydlí. Banky doporučení zahrnují do vlastních úvěrových politik, takže praktické limity se mohou podle věřitele lišit. Podrobnosti najdete v našem průvodci kolik potřebujete na akontaci u české hypotéky.

Sazby a úvěry

Centrální banka začala zvyšovat dvoutýdenní repo sazbu v červnu 2021 a v červnu 2022 dosáhla sazba 7 % (stav k roku 2026; ověřte u ČNB); hypoteční sazby ji následovaly. Od té doby určuje vývoj bankovní rada na pravidelných zasedáních a aktuální úroveň je na webu ČNB. Pro kupujícího je sazba důležitá přes dobu fixace. Texty hypoteční sazby vysvětleně a doby fixace vysvětlují, co změna základní sazby udělá s úvěrem. Majiteli, jemuž fixace končí, popisuje postup refinancování české hypotéky na Hypoteky.com a český hypoteční trh v číslech shromažďuje objemy a sazby.

Nabídka, energetické normy a regulace

Stavební pravidla. Stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) je v účinnosti postupně od roku 2024 a byl opakovaně novelizován, přičemž rozsáhlejší novela byla v roce 2026 v legislativním procesu (ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj). Pro kupující je praktickou otázkou, jak rychle povolení postupují; viz proč se nové bydlení v Praze staví pomalu.

Energetické normy. Budovy s téměř nulovou spotřebou energie se vyžadují od roku 2020. Přepracovaná směrnice EU o energetické náročnosti budov vyžaduje bezemisní nové budovy ve vlastnictví veřejných subjektů od roku 2028 a všechny nové budovy od roku 2030, s lhůtou pro vnitrostátní provedení do 29. května 2026. České prováděcí novelizaci ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu. Nákladová stránka je v textu české stavební náklady a ceny bydlení.

Krátkodobé pronájmy. Nařízení EU 2024/1028 platí od 20. května 2026. České prováděcí právo s registrem hostitelů bylo v říjnu 2026 stále návrhem zákona, proto aktuální stav ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj.

Segmenty, které se vyvíjejí různě

„Trh“ je ve skutečnosti několik trhů a jediné cenové číslo je smíchá dohromady. V roce 2026 jsou užitečná tato rozlišení.

Praha a zbytek země. Hlavní město se chová jinak než regiony: ceny jsou vyšší, nabídka pomalejší a zahraniční poptávka větší; viz regionální obraz. Celostátní průměr říká o bytě v kterékoli z nich málo.

Novostavby a druhotný trh. Nové byty podléhají DPH, developeři je oceňují podle harmonogramu a ovlivňují je stavební náklady. Byty na druhotném trhu oceňují jednotliví vlastníci a více reagují na místní podmínky. Rozdíly pokrývá naše srovnání novostaveb a bytů z druhé ruky a aktuální nabídky developerů si můžete prohlédnout na Novostavby.com.

Vlastní bydlení a investoři. Přísnější doporučení centrální banky pro investiční hypotéky se týká jediné skupiny, takže jeho dopad se projeví nejdřív u nákupů na pronájem.

Prodeje a pronájmy. Nájmy reagují na poptávku nájemců a na nabídku bytů k dlouhodobému pronájmu, a ne přímo na hypoteční sazby. Jejich vazbu na trh prodejů vysvětluje text nájem versus hypoteční splátka v Praze.

Ukazatele

Nabídkové a prodejní ceny se liší a o rozdílu pojednává text nabídkové versus prodejní ceny v Praze. K nájmům viz ceny nájmů v Praze a k regionálnímu obrazu český trh s bydlením podle regionů. Deloitte Real Index je pravidelná soukromá zpráva o cenách bydlení. Než ji srovnáte s oficiálním indexem, přečtěte si její metodickou poznámku.

Přehled za 30 minut

Co sledovat dál

Rámec se může v průběhu měsíců změnit ve třech věcech. První jsou pravidelná rozhodnutí centrální banky o sazbách a doporučeních k úvěrování. Druhá je česká legislativa ke stavebnímu zákonu a energetickým normám, které byly v roce 2026 obě rozpracované. Třetí je provedení unijních pravidel pro krátkodobé pronájmy, která ovlivňují nabídku bytů k dlouhodobému pronájmu. Aktuální stav ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj.

Časté otázky

Kolik procent ceny může činit hypotéka v Česku?

Centrální banka doporučuje LTV 80 % u bydlení pro vlastní potřebu a 90 % u žadatelů do 36 let, u investičních hypoték od 1. dubna 2026 70 % (stav k roku 2026; ověřte u ČNB).

Platí se při koupi bytu daň?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Platíte správní poplatek katastru 2 000 Kč za návrh (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK) a další náklady na koupi.

Platí v Česku unijní pravidla pro krátkodobé pronájmy?

Nařízení EU 2024/1028 platí od 20. května 2026. České registrační uspořádání ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj.

Kde najdu aktuální ceny nemovitostí v Česku?

V publikacích indexu cen Statistického úřadu a ve statistikách cen bydlení Eurostatu, a u nabídkových cen na realitních portálech. Čtěte vždy metodickou poznámku.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.