České realitní portály: Sreality, Bezrealitky a další

Když poprvé otevřete český realitní portál, obrazovka vypadá povědomě: mapa, posuvník ceny, mřížka fotografií. Pak se začnou objevovat odlišnosti. Dispozice je „2+kk“, u ceny stojí poznámka o provizi, vlastnictví je „osobní“ nebo „družstevní“ a tentýž byt se objeví třikrát u tří různých makléřů. Zahraniční kupující, který portál bere jako ten domácí, ho brzy čte špatně.

Tento výklad popisuje, jak hlavní české portály fungují, kdo za inzeráty stojí a jak s nimi pracovat, aniž by vás zmátly. Velké platformy uvádí jako příklady uspořádání trhu, nehodnotí je a žádnou nabídku nedoporučuje.

Velká jména a co dělají

Sreality.cz je největší všeobecný portál. Provozuje ho česká internetová společnost Seznam a najdete na něm inzeráty prodeje i pronájmu od realitních kanceláří a soukromých vlastníků z celé země. Bezrealitky.cz vznikly kolem vlastníků, kteří inzerují přímo, bez kanceláře, i když dnes se inzeráty kanceláří objevují na většině platforem. Reality.iDNES.cz je realitní sekce celostátního zpravodajského webu a existuje řada dalších, včetně portálů navázaných na velké kanceláře a agregátorů, které přebírají inzeráty z jiných webů.

Kanceláře inzerují také na vlastních webech a developeři novostaveb provozují vlastní prodejní stránky. Náš průvodce hlavními kanály hledání srovnává portály s kancelářemi, developery a dražbami.

Platformy se liší designem a skladbou inzerátů, ale model je stejný. Vydělávají na těch, kdo inzerují, ne na těch, kdo hledají. Kanceláře platí za umístění, za zvýrazněné inzeráty a za přední pozice. Proto je prohlížení zdarma a proto bývá první místo často placené.

Jak číst český inzerát

V téměř každém inzerátu se objevuje několik pojmů. Kód dispozice, například 2+kk, znamená dva pokoje a kuchyňský kout. 3+1 znamená tři pokoje a samostatnou kuchyni. Náš průvodce velikostmi a dispozicemi bytů zápis rozluští a slovník inzertních pojmů vysvětlí zbytek.

Sledujte formu vlastnictví: osobní vlastnictví, nebo družstevní podíl, což je jiný majetek, jak ukazuje náš výklad o družstevních bytech. Ověřte základ ceny. Některé inzeráty uvádějí cenu včetně provize makléře, některé ji přičítají a některé píší „cena na dotaz“. Podívejte se na plochu a na to, zda jde o užitnou plochu bytu, nebo zda zahrnuje balkony a sklepy; viz standardy měření podlahové plochy. Všimněte si typu domu: panelový, cihlový, novostavba.

Energetická třída musí být v inzerátu uvedena a prodávající nebo pronajímatel musí předat průkaz nebo jeho náhradu (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu). Náš výklad o průkazech energetické náročnosti říká, co požadovat.

Proč se tentýž byt objevuje vícekrát

Prodávající může podepsat smlouvu s více kancelářemi a každá byt zveřejní. Fotografie se liší, popisy se liší a někdy se o malou částku liší i ceny. Výsledkem je, že trh s několika stovkami bytů v nabídce může vypadat, jako by jich byl mnohem víc. Než požádáte o prohlídku, zkontrolujte, zda dva inzeráty neukazují tutéž kuchyň. Pokud se inzerované ceny liší, je to signál o cenové strategii makléřů a důvod zeptat se makléře prodávajícího, která verze platí.

Staré inzeráty zůstávají zveřejněné i po prodeji bytu, nebo na nich zůstane zastaralá cena. Zkontrolujte datum poslední aktualizace a zeptejte se makléře přímo, zda je byt stále k dispozici.

Jak hledat

Použitelný postup má čtyři kroky.

Novostavby, které se často nabízejí na vlastních stránkách a ne na všeobecných portálech, si můžete prohlédnout na mapě nových projektů na Novostavby.com. U pronájmů má platforma seznam novostaveb k pronájmu. Pokud byt nekupujete, ale pronajímáte si ho, přečtěte si našeho průvodce pronájmem bytu v Česku pro cizince.

Nabídkové ceny nejsou prodejní ceny

Cena na portálu je to, co si prodávající přeje získat. Je to začátek vyjednávání a byty se často prodávají levněji, i když o kolik, závisí na trhu a čtvrti. Portál vám prodejní cenu neřekne. Abyste byt posoudili, zeptejte se makléře na nedávné prodeje ve stejném domě nebo ulici, porovnejte několik podobných inzerátů a sledujte, jak dlouho byt zůstává v nabídce. Byt, který visí měsíce a cena mu klesá, vám něco říká. Oficiální cenové statistiky Českého statistického úřadu a katastru jsou pomalejší a popisují trh takový, jaký byl, ne jaký je tento týden. Náš přehled cen podle čtvrtí ukazuje, jak číst obraz podle čtvrtí.

Jazyk: co dělat, když česky nečtete

Portály jsou většinou česky a popisy jsou česky. Funkce překladu v prohlížeči zvládne text natolik, že pochopíte hlavní body. Používejte ji, ale nespoléhejte se na ni u podrobností, na nichž ve smlouvě záleží. Makléři s anglickými inzeráty to v inzerátu často uvádějí a anglicky mluvící makléř může být užitečným filtrem. K samotným dokumentům viz smlouvy o nemovitostech v angličtině, kde se vysvětluje, co je právně závazné při použití dvou jazyků.

Podvody a varovné signály

Podvody na realitních portálech existují a většina míří na nájemce. Varovné signály jsou stále stejné. Cena výrazně pod trhem. Vlastník, který je „v zahraničí“, nemůže byt ukázat, ale chce zálohu převodem ještě před prohlídkou. Tlak na rychlou platbu. Odmítnutí poskytnout výpis z katastru nebo se osobně sejít. Fotografie, které se objevují v jiných inzerátech na jiných adresách.

Kontrola je jednoduchá. Vyžádejte si z katastru výpis o vlastnictví, který je veřejný, a ujistěte se, že člověk, s nímž jednáte, je vlastníkem nebo má platnou plnou moc. Jak na to, ukazuje náš průvodce čtením výpisu z katastru. Text o makléřích a poplatcích vysvětluje, co smí makléř účtovat.

Časté otázky

Časté otázky

Stačí mi Sreality?

Je největší, ale ne každý byt je na každém portálu. Používejte dva nebo tři portály a kontrolujte i weby kanceláří a developerů.

Účtují portály kupujícím poplatky?

Prohlížení je zdarma. Kanceláře a vlastníci platí za zveřejnění. Provize makléře je samostatná věc, kterou určuje smlouva.

Jsou portály dostupné v angličtině?

Rozhraní i inzeráty jsou většinou česky. Pomáhá překlad v prohlížeči a někteří makléři píší inzeráty anglicky.

Mohu věřit ploše a ceně v inzerátu?

Berte je jako tvrzení prodávajícího. Plochu a vlastníka ověřte v katastru a cenu ve smlouvě.

Praktický další krok

Nastavte si tři uložená hledání na dvou portálech pro stejnou lokalitu. Za týden uvidíte, které byty se opakují, které jsou zastaralé a které nové. To je trh.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.